Правен анализ на договора за наем на недвижими имоти
съгласно Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)

Договорът за наем е един от най-често срещаните в гражданския оборот и неговата уредба е заложена в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Той представлява двустранен договор, по силата на който едната страна (наемодателят) се задължава да предостави на другата страна (наемателят) вещ за временно ползване срещу заплащане на определена цена.

Форма на договора за наем

Българският законодател не изисква специална форма за действителност на договора за наем. Това означава, че дори и устен договор е валиден и поражда правни последици за страните. Проблемът при устните договори обаче е трудността при доказване на съдържанието му в случай на спор. Затова, когато договорът е със срок по-дълъг от една година, е препоръчително той да бъде сключен в писмена форма, като в някои случаи може да се наложи неговото вписване в Имотния регистър.

Съгласно чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, когато недвижим имот е нает за срок над една година, договорът може да бъде вписан в Имотния регистър. Вписването има за цел да предпази наемателя при евентуална продажба на имота. Ако договорът е вписан, новият собственик ще бъде обвързан с наемните условия до края на договора. Ако договорът не е вписан, новият собственик може да откаже да признае наемното правоотношение.

Срок на договора за наем

ЗЗД дава на страните свободата да определят срока на договора за наем, като този срок не може да надхвърля десет години, освен ако не става въпрос за търговска сделка (чл. 229, ал. 2 ЗЗД). В случаите, когато лицето, отдаващо имота под наем, не е собственик на имота, то може да сключи договор за срок до три години, освен ако има специални правомощия, които му позволяват да договаря за по-дълъг период.

Важно е да се отбележи, че след изтичане на срока на договора, ако наемателят продължи да ползва имота без възражения от страна на наемодателя, договорът се счита за подновен за неопределен срок, съгласно чл. 236, ал. 1 ЗЗД. В този случай всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

Права и задължения на страните Наемодателят има следните основни задължения:

• Да предостави имота за ползване в състояние, което съответства на договореното или на нормалното му предназначение. Ако имотът не отговаря на договореното, наемателят може да изиска поправяне на вещта, намаляване на наемната цена или да развали договора.
• Да не обезпокоява ползването на имота от наемателя, което включва забрана за извършване на действия като влизане в имота без съгласие, извършване на основни ремонти, които пречат на ползването, и повторно отдаване на имота под наем.

Наемателят има следните задължения:

• Да плаща наемната цена редовно и в договорените срокове.
• Да използва имота съгласно неговото предназначение. В противен случай наемодателят има правото да развали договора.
• Да поддържа вещта и да поема разходите за дребни поправки, свързани с обикновената употреба на имота (чл. 232 ЗЗД). Пример за такива поправки са износване на кранове, замърсяване на стени и други дребни щети.
• Да върне имота в състоянието, в което го е приел, като носи отговорност за причинените вреди, освен ако докаже, че те не са по негова вина.

Прекратяване на договора за наем

Основният начин за прекратяване на договора е с изтичането на срока му. Договорът може да се прекрати и с едностранно предизвестие, ако това е предвидено в договора. При безсрочен договор, всяка от страните може да го прекрати с едномесечно предизвестие (чл. 238 ЗЗД). В случай на неизпълнение от страна на някоя от страните (например, неплащане на наем), може да се стигне до разваляне на договора по съдебен ред.

Допълнителни уговорки

ЗЗД дава на страните свободата да договорят допълнителни клаузи, които да регулират специфични аспекти на наемното правоотношение. Такива клаузи могат да включват задължения за извършване на определени ремонти, начини за разрешаване на спорове, компенсации при причинени щети и други.

Заключение

Наемните отношения са строго регулирани от ЗЗД, но предоставят значителна свобода на договаряне. Страните по договора трябва внимателно да обмислят всички клаузи и задължения, които поемат, за да избегнат евентуални спорове.

Лалю Метев, пр. юр., 12 октомври 2024 г.

AI Генериран Сензор за съдържание въз основа на официалния тон, структурираната организация и ограничената употреба на прекалено технически жаргон, което предполага, че този текст е написан от човек, а не от изкуствен интелект, определя 90% вероятност да е написан от човек с познания по темата.