Констативният протокол представлява основен механизъм за осигуряване на спазването на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). Той служи като документ, с който се установяват административни нарушения, извършени от собственици, ползватели, обитатели, както и членове на Управителния и Контролния съвет на етажната собственост. Значението на този инструмент е не само юридическо, но и социално-етично, тъй като засяга отношенията между съжителстващите лица и тяхната отговорност към общността.
 

Съгласно чл. 57, ал. 1 от ЗУЕС, Констативният протокол е предвиден като документ за установяване на нарушения, който се подава пред Общинската администрация. Въз основа на този документ може да бъде образувано административно производство, което може да завърши с акт за административно нарушение и последващо наказателно постановление.

• Управителният съвет (или домоуправителят), който следи за спазването на ЗУЕС.

• Контролният съвет, който има правомощия да проверява действията на Управителния съвет и също може да съставя Констативни протоколи.

• Всеки собственик, ползвател или обитател може да инициира такъв протокол, ако бъде подкрепен от още двама собственици, ползватели или обитатели.

Нарушенията могат да включват, но не се ограничават до:

• Промяна в размера на вноските без надлежно решение на Общото събрание.

• Вземане на решения от Управителния съвет без надлежно уведомяване на собствениците.

• Неправомерно събиране на средства за ремонтни дейности.

• Неизвършване на задължителни ремонти.

• Липса на отчетност относно приходите от наеми на общи части.

• Неизпълнение на задълженията на Управителния съвет, свързани с организирането и председателстването на Общото събрание.

1. Констатиране на нарушение – установява се деянието, което представлява нарушение по ЗУЕС.

2. Изготвяне на протокола – трябва да съдържа точни и обективни факти, описание на нарушението и подписите на трима свидетели.

3. Предаване на протокола – оригинален екземпляр се предава на Общинската администрация, а копия се предоставят на засегнатите страни.

4. Административно производство – Общинската администрация разглежда случая и при доказано нарушение издава акт за административно нарушение.

Констативният протокол изпълнява ролята на средство за възстановяване на реда и коректността в съвместното съжителство. Неговото приложение следва да бъде насочено към:

• Осигуряване на равнопоставеност между собствениците и обитателите.

• Насърчаване на прозрачността в управлението на етажната собственост.

• Санкциониране на незаконосъобразни действия, които вредят на останалите живущи.

• Злоупотреба с протоколи – има риск определени лица да използват протокола като инструмент за натиск или отмъщение срещу съседи.

• Субективност при съставяне – протоколите трябва да се базират на обективни доказателства, а не на лични преценки и субективни оплаквания.

• Несправедливи обвинения – необоснованите констативни протоколи могат да доведат до конфликтни ситуации и накърняване на доброто име на засегнатите лица.

• Обективност и безпристрастност – всяко нарушение трябва да бъде доказано и документирано въз основа на факти.

• Прозрачност – протоколите трябва да бъдат достъпни за заинтересованите страни и Общото събрание.

• Равнопоставеност – правилата трябва да важат еднакво за всички членове на етажната собственост, независимо от техния статус.

Констативният протокол е важен правен инструмент, който служи за защита на интересите на всички членове на етажната собственост. Юридическата му стойност е значителна, тъй като може да доведе до административно наказание за извършителите на нарушения. Въпреки това, употребата му следва да бъде съобразена с принципите на етичност, обективност и социална справедливост, за да не се превърне в средство за необосновани конфликти. При коректно прилагане, Констативният протокол допринася за ефективното управление на етажната собственост и спазването на законовия ред.

Лалю Метев, пр. юр., 26 март 2025 г.